O melhor e o pior investimento imobiliário da década? A locação por aplicativos está no banco dos réus

A promessa de renda com aluguel por temporada atrai investidores, transforma destinos turísticos e muda a forma de comprar imóveis. Mas, entre diárias, taxas, sazonalidade e custos operacionais, existe uma pergunta incômoda: estamos comprando patrimônio ou criando um segundo emprego?

Poucos movimentos transformaram tanto a relação entre imóveis e renda quanto a expansão das plataformas de hospedagem por temporada. De repente, um apartamento deixou de ser apenas o lugar para passar férias ou morar. Passou a ser apresentado como uma máquina de gerar receita, com a possibilidade de receber hóspedes, cobrar diárias e monetizar períodos em que o proprietário não utiliza o imóvel.

A ideia parece perfeita: comprar um apartamento em um destino turístico, disponibilizá-lo em uma plataforma digital e receber rendimentos enquanto o patrimônio se valoriza.

Mas existe um detalhe que nem sempre aparece nas apresentações comerciais: faturamento não é lucro, ocupação não é rentabilidade e possuir um imóvel anunciado em um aplicativo não significa ter um investimento bem-sucedido.

É justamente aí que a locação por temporada se torna, ao mesmo tempo, uma das oportunidades mais interessantes e uma das armadilhas mais mal compreendidas do mercado imobiliário.

O melhor investimento para quem sabe operar. O pior para quem acredita em dinheiro fácil.

A locação por aplicativos abriu oportunidades reais. Permitiu que proprietários acessassem públicos de diferentes regiões, ajustassem preços conforme a demanda e explorassem períodos de alta procura. Em mercados turísticos bem posicionados, uma operação eficiente pode superar alternativas tradicionais de locação em determinados cenários.

O problema começa quando a exceção é vendida como regra.

Uma diária elevada na alta temporada pode impressionar. Uma projeção de ocupação anual pode parecer convincente. E uma simulação de receita bruta pode fazer qualquer apartamento parecer uma excelente oportunidade.

Entretanto, o investidor precisa descontar condomínio, IPTU, energia, internet, limpeza, lavanderia, manutenção, reposição de móveis, taxas das plataformas, administração, tributos e períodos sem hóspedes. Se houver financiamento, o custo do capital também precisa entrar na análise.

Além disso, existe o desgaste físico do imóvel, a gestão de imprevistos, a avaliação dos hóspedes e a concorrência de novas unidades.

O que parecia renda passiva pode se transformar em uma pequena empresa de hospedagem, com despesas, riscos e trabalho de gestão.

O melhor investimento é aquele que entrega resultado líquido compatível com o risco assumido. O pior é aquele cuja rentabilidade só funciona na apresentação comercial.

O aplicativo democratizou a hospedagem e também multiplicou a concorrência

Antes da popularização das plataformas digitais, encontrar hóspedes e administrar uma locação de curta duração exigia uma estrutura comercial mais limitada. Hoje, colocar um imóvel no mercado é muito mais simples.

Essa facilidade, porém, tem um efeito colateral: mais proprietários podem disputar o mesmo público.

Quando a oferta cresce mais rapidamente do que a demanda, a concorrência pressiona preços e ocupação. Um apartamento que parecia diferenciado no momento da compra pode passar a disputar reservas com dezenas de unidades semelhantes, inclusive em edifícios vizinhos.

O investidor deixa de competir apenas pela localização e passa a disputar fotografias melhores, avaliações positivas, atendimento rápido, diferenciais de hospedagem e preços competitivos.

A pergunta deixa de ser apenas “quanto posso cobrar pela diária?” e passa a ser: “por que alguém escolheria o meu imóvel em vez de outro disponível na mesma região?”.

Essa é uma mudança importante. O imóvel continua sendo patrimônio, mas sua receita depende também da qualidade da operação e da capacidade de se diferenciar em um mercado competitivo.

O erro de confundir valorização imobiliária com renda de temporada

Existe outra confusão recorrente: misturar duas teses de investimento diferentes.

A primeira é a valorização patrimonial. O investidor compra um imóvel esperando que ele aumente de valor ao longo do tempo.

A segunda é a geração de renda. O proprietário espera que as receitas da locação compensem os custos e remunerem o capital investido.

As duas coisas podem acontecer simultaneamente, mas uma não garante a outra.

Um imóvel pode valorizar e apresentar uma operação de temporada pouco rentável. Também pode gerar receita interessante durante alguns períodos e enfrentar dificuldades de revenda ou valorização abaixo das expectativas.

Por isso, a análise profissional precisa separar o retorno operacional da variação do preço do imóvel, evitando contar duas vezes o mesmo benefício ou ignorar custos relevantes.

O investidor que compra exclusivamente pela promessa de diárias elevadas corre o risco de descobrir, tarde demais, que adquiriu um ativo com uma operação menos rentável do que imaginava.

O paradoxo dos destinos turísticos

Em cidades litorâneas, a discussão ganha ainda mais força.

A proximidade do mar, a infraestrutura turística e a atratividade do destino podem sustentar a procura por hospedagem. Porém, a sazonalidade é um fator decisivo: o movimento intenso de verão não representa necessariamente o comportamento dos outros dez meses do ano.

Um empreendimento pode registrar excelentes resultados em feriados e na alta temporada e, ainda assim, apresentar uma média anual modesta depois de contabilizadas as despesas.

Existe também uma questão coletiva. O crescimento da hospedagem de curta duração pode ampliar a atividade turística e movimentar restaurantes, comércio e serviços, mas também pode gerar conflitos sobre regras condominiais, circulação de hóspedes, segurança, disponibilidade de moradias e convivência entre residentes e visitantes.

Não se trata de demonizar as plataformas. Trata-se de reconhecer que o modelo produz oportunidades e desafios, e que sua viabilidade depende das características de cada mercado.

Para o litoral catarinense, a questão estratégica não deveria ser simplesmente quantos apartamentos podem ser colocados em aplicativos, mas quais empreendimentos conseguem sustentar uma proposta competitiva ao longo do ano.

A próxima fase: menos improviso, mais inteligência imobiliária

O mercado tende a diferenciar cada vez mais o apartamento comprado para uso próprio, a unidade voltada à locação tradicional e o imóvel concebido para operar com hospedagem de curta duração.

Essa distinção começa no projeto.

Plantas funcionais, mobiliário adequado, áreas de lazer bem dimensionadas, serviços de apoio, conectividade, manutenção eficiente e uma gestão profissional podem contribuir para melhorar a experiência do hóspede e a operação do proprietário.

É nesse contexto que os empreendimentos que aproximam a experiência residencial dos serviços de hospitalidade entram no debate. Quando bem planejada, a infraestrutura pode ajudar a criar diferenciação. Mas nenhum conceito de resort elimina automaticamente os riscos da sazonalidade, os custos condominiais ou a necessidade de uma boa gestão.

A tecnologia facilitou o acesso ao mercado. A próxima vantagem competitiva pode estar na capacidade de planejar o produto, entender a demanda e administrar a operação com critérios profissionais.

Afinal, a locação por aplicativos é o melhor ou o pior investimento?

A resposta depende menos do aplicativo e mais da qualidade da decisão tomada antes da compra.

Para quem escolhe bem a localização, calcula o retorno líquido, conhece a demanda, controla os custos e dispõe de uma operação eficiente, a locação por temporada pode representar uma estratégia consistente de geração de renda.

Para quem compra com base em promessas de rentabilidade, ignora a concorrência, subestima despesas e depende de uma ocupação irrealista para pagar as contas, o mesmo modelo pode se transformar em uma fonte permanente de frustração.

Talvez a maior mudança provocada pelas plataformas não tenha sido transformar apartamentos em hospedagens. Foi transformar milhões de proprietários em potenciais operadores de negócios sem que todos percebessem essa mudança.

E fica a provocação para incorporadores, corretores e investidores: estamos vendendo imóveis com uma tese de investimento bem fundamentada ou apenas embalando expectativas de renda em fotografias bonitas e projeções otimistas?

No mercado imobiliário, o aplicativo pode conectar o proprietário ao hóspede. Mas não consegue garantir demanda, eliminar custos nem corrigir uma compra mal planejada.

O melhor investimento não é o apartamento que promete a maior diária. É aquele cuja conta continua fazendo sentido quando o verão acaba.